界之最。世界惯例的存贷款利率差距一般为20倍，而中国银行业的存贷款利率差达到不可思议的300倍，再加上中国公民对未来的恐惧所导致的高存款比例，使中国银行业可以以最弱智而无耻的方式盖豪华办公大楼、发高薪，而从没有崩盘的危机感。
中国地产的滥觞直接原因并不是住房需求，而是银行业的全面介入。地产业不是什么高新科技，也没有多少创新要求。说白了，跟抢劫一样——“一点技术含量都没有”。所以世界500强里几乎没有地产富豪——除非像香港这类土地被政府独家垄断（理论上香港是英国租地）的变态地方，才会出现富可敌国的李嘉诚。因为几乎全香港人的钱都叫他一个人赚了。
地产业如果说还有一点门槛的话，那资金几乎就是它唯一的门槛。作为投资巨大、资金运转周期漫长的地产业，没有银行业的资金支持是绝对玩不起来的。在中国，从土地抵押贷款到住房抵押贷款，银行的托市使地产商可以以小搏大，仅用少量的自有资金就可以撬动十倍以上的项目。所以可以说，中国地产其实就是一个赤裸裸的准金融行业。
国家对地产的信贷政策，使地产商可以和地方政府联手，用土地抵押从国家金库——银行套取巨额贷款。然后再和购房者联手，用未来的房屋抵押从国家金库——银行套取本来不可能完成的巨额销售款。地产商和地方政府坐地分赃，大量土地款成为政府的“私房钱”。
这样地方政府就巧妙拿到了国家金库的钥匙。保管着全体公民储蓄和未来（社保基金等）的国家金库四门洞开……试想，一旦利率上升房价下跌，“房奴”们变成“负资产”，那就不是房地产崩盘的事了，那将是一个国家的雪崩。
举一例子，地产商以400万/亩从政府手中拍卖购得100亩（66600平方米）开发用地，（政府用多少钱打发原住农民不提。）共计资金4亿。在交纳给政府1亿（或者更少）土地首付款后，地产商拿到土地使用证。地产商用土地证找到银行官员“协商”，以土地质押取得30~70%的贷款。按50%即2亿计算，地产商现有资金已经从1亿变成2亿。
经设计规划，假设为普通多层，容积率为3，建筑面积为20万平方米，总共2000套房子。项目开始，建设承包商必须带资进场，替开发商垫付前期施工材料费用。同时开发商开始预售楼花（排号认筹），收取购房者定金。一般排号情况达到150%，每人2万元，开发商将收到6000万定金。
基础施工结束，政府发放销售许可证，开发商开盘解筹。分期开发，阶段销控，销售房价低开高走。在销售期间房价被人为的从4000元拉到6000元，其中附属的底层商业用房价格更高。按住宅均价5000元计算，可以收到10亿，再加上商业地产（商铺）销售2亿，总共销售款可达到12亿。
购房者以按揭贷款购房。房地产商以购房者的名义从银行套回100%的房款。甚至有不少开发商冒用他人身份证假按揭骗取银行贷款。 商品房预售制度，本是一种非法集资，只不过在这种“集资”模式下，购房者不能获得任何出资收益。“借”业主的钱同时在业主身上榨取暴利，这就是商品房预售制度的本质。
12亿的地产项目，土地成本为4亿，开发商替国家征收的30多种税赋约为4亿，按国内较高的建筑成本500元/平方米计算，建筑成本为1亿，开发商最后毛利润为3亿，净利润为2亿，利润率为100%。
从这个例子中可以看出土地成本占房价的33%，国家向购房者征收的税费占33%，建筑成本仅占10%。从这里我们也就不难理解为何贫穷的农民都有房子，而相对富裕的城市“中产”却买不起房子。因掖优┟癖匦肫苌淼姆孔由霞负趺挥欣倘∏疲映鞘?amp;ldquo;中产”身上榨取超过房子价值近乎7倍的利润。
仍以上面的例子说，100平方米的房子售价50万，占用土地30平方米，土地70年租金一次给国家交清——即土地款17万。假如你是一家3口，你作为一个国家天经地义的公民，你却连10平方米的土地使用权也没有。为了你有个栖身之处，你还必须给国家交纳房子价值（5万）3倍以上的税费（17万）。这就是一个公民在这个国家的待遇。相比之下，中国农民在住房方面的公民待遇似乎要好一些。
中国是世界上劳动力成本最低的国家之一，以农民工为主体的建筑行业更是廉价，而且常常被拖欠。但廉价的他们所建造成的房子却被卖成了几乎世界最高价，令东京、伦敦等发达城市的房价相形见绌。
几乎所有商品的基本销售手段都是促销（促进销售），惟独中国房地产的基本销售手段是销控（销售控制），即限量限时分批销售，而且是“期货”。在商业信息和社会资源等条件极其不对称（被垄断）的前提下，购房者徒有“甲方”之名，上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] ... 下一页 >> 中国特色的房地产来自于论文先生网，如该文注明了作者及出处，请在转载引用时保留。否则因《中国特色的房地产》一文引起的法律纠纷请自负。 |
