有一句老话叫十五的月亮十六圆，中秋佳节刚刚过完，中国人民银行就宣布下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。在全球经济不景气、美国第四大投行雷曼兄弟宣布破产之时，中国政府的“两率齐降”举措倍受各界关注。

 倍受煎熬的房地产开发商们仿佛看到了一线希望，认为这是中央政府“救市”的前期信号，潘石屹甚至高呼“解放军来了”。但是降息真的救得了房地产吗？本人不以为然。

首先我们来看一下这次央行降息到底降了哪些“息”。

各类贷款	调整前利率	调整后利率	调整幅度
六个月	6.57	6.21	—0.36
一年	7.47	7.20	—0.27
一至三年	7.56	7.29	—0.27
三至五年	7.74	7.56	—0.18
个人住房公积金贷款
五年以下(含五的)	4.59	4.77	—0.18
五年以上	5.22	5.13	—0.09
备注	从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

从上表我们可以看出，这次贷款基准利率的调整，国内的几大商业银行都不包括在内，而且幅度并不是很大，其中最大幅度调整的都是短期贷款，时间越短，幅度越大。而房地产开发贷款一般都在3至5年之间，短期贷款几乎没有；个人住房按揭贷款来一般都会高于5年，而中短期贷款也比较少。

降息消息一传出，我们似乎听到一阵欢呼，这声音来源就是开发商，当然也包括一些所谓专家。他们认为这是中央在给开发商们松绑，让他们喘口气。而实际上，这次“两率齐降”针对的并不是房地产业，重点是中小企业，国家有保有压的政策大方向并没有改变。

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1%。 全国大部分城市的房价仍在高位运行，国家可能不顾广大民众感受，在这个时候出手救市吗？答案是不可能！

因此，房地产开发商借央行降息来炒作“救市论”是打错了如意算盘。

当前情况下，房地产市场缺氧很重要的一个方面是购房者承受不起虚高的价格，一辈子甚至两辈子的积蓄都不够一套房子的价钱。中国不是房子造多了，也不是造出来的房子没有人买，而是价格被炒得让普通民众可望不可及，看看近期万科降价掀起的购房风潮就一目了然，套句最近业内很in的话就是“刚性需求依然强劲”。没错，刚性需求是依然强劲，但购房者不是傻子，钱在我口袋里，你还能像赵本山一样改忽悠为抢吗？似乎降价是目前最行之有效的方法了。

再说回到降息对购房者的影响。降息消息传出后，有所谓“专家”认为这一举措将刺激购房者，从而烘暖整个市场，笔者虽然不是什么专家，但我认为这些人纯粹是胡言乱语。贷款利率的下降有利于地产企业融资成本的降低，也有利于购房者减少负担，但是您得看看购房者减少的成本有多少啊！

有人就为购房者算了一笔房贷帐，以一位购房者贷款50万元、通过等额本息的方式分10年还款举例。按下调前五年期以上贷款利率7.83%计算，他每月还款6021.56元，共计应付利息222587.09元，总还款额为722587.09元。而按照下调后的利率7.74%计算，每月还款5997.91元，共计应付利息219748.72元，总还款额为719748.72元。实际每月较下调前仅少支付23.59元的利息款，10年仅减少利息支出2838.37元，还不够一个月的还款额。

算出来的结果真是令人大吃一惊：50万元10年期贷款每月只是少还24元！

因此，这样的利率微调对购房者的购房心理并不会产生太大的影响，只要是会算帐的人都心知肚明，开发商别老是把购房者当傻子，他们也会算帐，实实在在的降价才是硬道理。

综上，笔者认为，房地产大腕们别高兴得太早了，小心乐极生悲，因为这样的微调根本救不了房地产市场。